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Immobilien-ETF: Mit REITs weltweit in Immobilien investieren

Wir alle sind uns einig, dass Immobilien eine gute Anlagemöglichkeit sein können. Die richtige Immobilie zu finden, ist aber oft mit hohem Aufwand verbunden und nicht jeder kann und möchte sich eine eigene Immobilie leisten. Wer aber trotzdem in Immobilien investieren will, für den stellen sogenannte REITs eine gute Lösung dar. Was es mit dieser Anlage auf sich hat und was jeder Anleger dazu wissen muss, zeigen wir in diesem Artikel.

Was ist ein REIT?

Die Abkürzung REIT steht für „Real Estate Investment Trust“. Im deutschen würde man diese Anlage einfach mit Immobilienfonds übersetzen. Die Idee hinter dieser Anlageform ist eigentlich ganz einfach. Anstatt eine Immobilie durch die finanziellen Ressourcen einer einzelnen Person oder einer Firma zu bewirtschaften, wird die Finanzierung auf viele Schultern verteilt. Der Ansatz ist genau wie bei einem Aktienfonds, mit dem Unterschied, dass REITs eben in Immobilien investieren. Wie bei Aktienfonds gibt es auch hier passive und aktive Anlagestrategien. Aufgrund der geringeren Kosten, sollten sich Anleger auch hier für die Variante des Immobilien-ETF entscheiden.


REITs unterscheiden sich von herkömmlichen offenen Immobilienfonds vor allem durch ihren nachhaltigen Ansatz. Viele der Fonds setzen weniger auf das sogenannte flippen, also das An – und Verkaufen von Immobilien, sondern erzielen ihre Gewinne überwiegend aus Miete und Pacht. Damit sind natürlich die Gewinnchancen der Immobilienfonds begrenzt, dafür ist aber auch das Risiko deutlich geringer. Besonders für langfristige Sparer, die fürs Alter vorsorgen oder für ihre Kinder anlegen, sind REITs dafür besonders gut geeignet.

Welche Vorteile REITs mit sich bringen

REITs sind gleich aus mehreren Gründen gute Investments. Zum einen sind diese Immobilien-ETF in Deutschland extrem steuerbegünstigt, da nur bei der Ausschüttung Steuern gezahlt werden. Zum anderen ist die Ausschüttung sehr zum Vorteil der Anleger geregelt. In Deutschland müssen die Immobilienfonds mindestens 90 % ihrer Gewinne an die Aktionäre ausschütten. REITs bieten dem Anleger außerdem die Möglichkeit einer Investmentstrategie, die bisher nur sehr wohlhabenden Menschen vorbehalten war. Der durchschnittliche Privatanleger, der nur eine oder einige wenige Immobilien besitzt, ist in der Regel einem sehr hohen Klumpenrisiko ausgesetzt. #

➡ Auch interessant: Für den Handel mit REITs wird ein Depot benötigt. Wir empfehlen die kostenlosen Depots von comdirect* und Trade Republic*.

Ein Investor, der einen REIT kauft, hat dagegen die Möglichkeit, bereits mit einem kleinen Investment in den Immobilienmarkt einzusteigen und sich weltweit an Objekten zu beteiligen. Im Vergleich zum herkömmlichen Immobilieninvestment, ist das Geld in REITs nicht gebunden. Der Anleger kann sein Kapital, wie bei einem herkömmlichen ETF auch, jederzeit abziehen und aus dem Immobilieninvestment aussteigen. Für viele Anleger wären REITs, zumindest aus einer rationalen Sicht, häufig die bessere Investmentlösung.

Welche Nachteile haben REITs?

Auch REITs haben natürlich Risiken und Nachteile. Auf der einen Seite stehen die generellen wirtschaftlichen Risiken, die jeder Immobilieninvestor tragen muss. Mieten können ausfallen, Naturkatastrophen beschädigen die Immobilien und machen sie unbewohnbar oder die Handwerker machen schlechte Arbeit. All diese Faktoren wirken sich unmittelbar auf den Kurs des REIT aus.

Mit einem REIT lässt sich das Klumpenrisiko bei Immobilien mindern.

Solange der Anleger seinen Fonds aber wie einen herkömmlichen ETF behandelt und sein Investment immer auf eine lange Sicht betrachtet, sollte das kein Problem darstellen. Wie jeder andere ETF auch, unterliegt der REIT Wirtschaftszyklen und Schwankungen. Auf kurze Zeiträume können auch diese Immobilien-ETF erhebliche Verluste einfahren. Hier spielt nicht nur die tatsächliche wirtschaftliche Situation, sondern der Zustand des Gesamtmarktes und natürlich auch die Emotionen der Anleger eine Rolle.

Wer einen REIT in sein Portfolio aufnehmen möchte, braucht dafür lediglich ein herkömmliches Depot. Die besten Depot-Anbieter finden Sie in unserem Depotvergleich. Vor dem Kauf sollte der Anleger sich genau mit den Immobilienfonds und mit den Chancen und Risiken eines solchen Investments beschäftigen. Im nächsten Abschnitt schauen wir uns an, worauf intelligente Anleger achten, wenn sie ihr Geld in einem REIT anlegen.

Worauf Investoren bei REITs achten müssen

1) Zinsniveau

Ein großer Unterschied zwischen REITs und herkömmlichen ETF liegt in der Höhe des Zinses. Die erwartete Rendite von REITs ist deutlich geringer, als die eines durchschnittlichen ETF auf Aktienbasis. REITs haben im Gegenzug eine deutlich geringere Volatilität. Der Anleger sollte daher vorweg für sich selbst berechnen, ob die geringere erwartete Rendite für seine Sparziele ausreichend ist. Sind die erwarteten Erträge zu gering, kann es durchaus sinnvoll sein, sowohl in Immobilienfonds als auch in herkömmliche Aktien-ETF zu investieren.

2) In welchen Regionen der REIT investiert

Bei Immobilienfonds hängt der Anlageerfolg, wie bei allen anderen Immobilieninvestments, von der Lage der Objekte ab. Für REITs gilt die Lageregel sogar gleich auf zwei Ebenen. Zum einen sollten die Anleger darauf achten, überwiegend in urbanen Regionen und in Metropolen zu investieren. Die Verstädterung schreitet seit Jahren auf der ganzen Welt voran. Grund wird in den Metropolregionen, auch in der Zukunft, eine stark nachgefragte Ressource sein. Auf der zweiten Ebene geht es wieder um den Zins. Während westliche Industrienationen sich mittlerweile an die niedrigen Leitzinsen gewöhnt haben, ist das längst nicht überall auf der Welt der Fall. In Ländern mit hohen Leitzinsen, sind die erwarteten Erträge natürlich höher. Leider sind die betroffenen Regionen häufig durch andere Risiken, wie instabile politische Lagen oder einem erhöhten Risiko für Naturkatastrophen, belastet.

3) In welche Immobilienarten der REIT investiert

Eine weitere wichtige Frage, ist die nach den Immobilienarten, in welche der REIT investiert. Die wenigsten Immobilienfonds investieren ausschließlich in eine Immobilienart, aber viele haben eben doch Tendenzen und Präferenzen. Wie bereits beschrieben, haben Privatwohnungen in Metropolregionen oder urbanen Gegenden sehr positive Zukunftsaussichten. Von Ladenflächen sollte jeder Investor, unabhängig von Region und Branche, momentan besser die Finger lassen. Der Einzelhandel wird massiv durch den Onlinehandel bedroht und die Wahrscheinlichkeit für zukünftige Leerstände oder Rückgänge der Mieterträge ist hoch.

Bei Industrieimmobilien, wie Fertigungshallen oder Fabriken, muss zusätzlich der Faktor Standort betrachtet werden. Die hohen Produktionskosten in Europa oder Nordamerika schrecken viele Firmen davon ab, in diesen Regionen zu Produkte herstellen zu lassen. Sie lassen ihre Produkte lieber in Regionen mit niedrigerem Lohnniveau, wie beispielsweise China oder Osteuropa, produzieren. Für die Zukunft ist ein weiterer Rückgang der Nachfrage nach Produktionsimmobilien wahrscheinlich, was Investments in REITs mit Fokus auf diese Immobilienart in Industrieländern unattraktiv macht.


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