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Immobilien als Kapitalanlage – über die Grenzen hinaus investieren
Immobilien als Kapitalanlage – über die Grenzen hinaus investieren
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Florian Schulze

Profi Investor

Die seit Jahren anhaltende Niedrigzinspolitik ist einer der Gründe für die Flucht in Sachwerte, was wiederum den deutschen Immobilienmarkt ziemlich überdreht hat. Allerdings gibt es sogenanntes „Steingold“ nicht nur hierzulande, sondern auch im Ausland. Eine eigene Finca, die entweder vermietet oder in den Ferien selbst genutzt werden kann, ist daher eine attraktive Alternative. Was es bei der Suche und beim Kauf von Immobilien im Ausland zu beachten gibt, beleuchten wir in diesem Artikel.

Ein passendes Objekt finden

Immobilie Mallorca
Unsplash.com © Alejandra Cifre González CC0 Public Domain Ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung im sonnigen Süden, direkt am Meer ist der ideale Ort, um in der Freizeit Energie zu tanken. Doch auch als Kapitalanlage kommen Immobilien im Ausland unter bestimmten Voraussetzungen in Betracht.

Ehe Sie sich die Immobilie im Detail angucken, sollten Sie sich mit dem Standort befassen. Denn es macht durchaus große Unterschiede, ob Sie ein Ferienhaus auf einer griechischen Insel, in Frankreich oder auf den Balearen anschaffen. Im Idealfall haben Sie selbst einen Bezug zu der Region und können sich vor Ort verständigen.

Die Zusammenarbeit mit einem deutschsprachigen Makler vor Ort sorgt für mehr Sicherheit. Hier können Sie auch mit verschiedenen Partnern sprechen und so ein Gefühl dafür entwickeln, was beim Kauf in der jeweiligen Region zu beachten ist.

Wenn Sie beispielsweise auf Mallorca Immobilien suchen, dann gibt es spezielle Agenturen, die deutschen Käufern passende Angebote unterbreiten können. Dafür müssen Sie als Interessent nicht sofort in den Flieger steigen, sondern können sich das Portfolio der Immobilien auf Mallorca im Vorfeld online ansehen. So entwickeln Sie ein erstes Gespür für die Lage, den Markt und die Preise.

Parallel müssen Sie für sich selbst herausfinden, welche Art von Immobilie für Sie in Frage kommt und wie Sie die Nutzung gestalten wollen:

  • Haus oder Eigentumswohnung: Ein Haus mit Grundstück ist nicht nur in der Anschaffung oft teurer, sondern macht das ganze Jahr hindurch Arbeit. Eine Eigentumswohnung hingegen ist oft günstiger und verursacht geringere, laufende Kosten.
  • Nutzung: Wollen Sie die Immobilie ausschließlich selbst nutzen, als reine Kapitalanlage dauerhaft an Einheimische vermieten oder die Räumlichkeiten an Touristen vermieten?

Wenn Sie durch die Einnahmen der Vermietung die Finanzierung garantieren wollen, dann stehen Sie wiederum vor einer weiteren Entscheidung: Wollen Sie selbst die Buchungen und die Abrechnung organisieren oder benötigen Sie dafür externe Partner, die wiederum bezahlt werden wollen? Wer kümmert sich vor Ort um die Gäste und deren Belange? Wie hoch muss die Auslastung sein, wie soll die Ferienwohnung beworben werden und was ist dabei zu beachten?

Besprechen Sie daher solche Vorhaben unbedingt mit einem kompetenten Makler, der all diese Fragen in der jeweiligen Region schon mit vielen Kunden besprochen hat. Meist können Sie als Investor von dessen Erfahrungen und Kontakten profitieren.

Die Vorauswahl ist getroffen und die erste Besichtigung steht an

Nachdem Sie online recherchiert und diverse Termine mit Maklern und Anbietern vereinbart haben, können Sie einen Flug buchen und die Immobilien vor Ort in Augenschein nehmen. Dies können Sie als Wochenendausflug, Kurztrip oder auch im Rahmen eines richtigen Urlaubs machen. Gönnen Sie sich ruhig etwas Zeit, um die Gegend besser kennenzulernen und die Infrastruktur zu bewerten.

Lassen Sie sich im Vorfeld alle Termine schriftlich bestätigen und lassen sich auch die Handynummern der Ansprechpartner vor Ort geben. Ansonsten riskieren Sie Wartezeiten und verschwenden Ihre wertvolle Zeit.

Sollten Sie selbst der Landessprache nicht mächtig sein und auch keinen Makler haben, der Ihre Sprache spricht, investieren Sie unbedingt in einen Dolmetscher. Denn im schlimmsten Fall sorgt die Sprachbarriere dafür, dass Sie wichtige Details zur Immobilie, zur Lage, zur Entwicklung des Ortes oder gar Mängeln nicht verstehen – obwohl Sie deutlich darauf hingewiesen wurden. Investieren Sie daher lieber in einen Dolmetscher, der neben der reinen Übersetzung die Gegend ebenfalls kennt.

Bei der Besichtigung vor Ort sollten Sie dann auf folgende Details achten:

  • Ist die Immobilie frei von Hypotheken oder ist sie noch in irgendeiner Form belastet?
  • Falls sich herausstellt, dass Baumaßnahmen fällig werden – wie ist die Gesetzeslage bzgl. Baumaßnahmen?
  • Wo verlaufen die Grundstücksgrenzen und wie ist die Nachbarschaft?
  • Welchen Eindruck macht die Bausubstanz?

Frühzeitig mit der Bank die Finanzierung besprechen

Wenn Banken und Kreditinstitute in Deutschland einen Baukredit bzw. einen Immobilienkredit gewähren, dann steht der Summe ein echter Wert gegenüber. Dies gilt zwar auch für eine Immobilie im Ausland, aber die Bedingungen sind teilweise anders geregelt. Wo der Banker Ihrer Hausbank anhand der Adresse die Wohngegend bereits kennt, kann diese im Ausland nicht so einfach und zuverlässig bewertet werden.

Lassen Sie sich von Ihrem Kreditgeber im Vorfeld eine Liste geben, welche Dokumente und Nachweise Sie als Käufer vorlegen müssen. Dies sollten Sie bereits wissen, bevor Sie eine Reise zur Besichtigung buchen. Informieren Sie sich im Internet darüber, was es bei der Finanzierung einer Auslandsimmobilie zu beachten gilt.

Verwaltung der Auslandsimmobilie

Immobilie Mallorca Kapitalanlage
Unsplash.com © Chloe Frost-Smith CC0 Public Domain Romantisch, abgeschieden und urig – ein traumhaft schöner Rückzugsort im Urlaub. Für Feriengäste aber oft schlecht zu erreichen und aufgrund der Lage aufwendig in der Instandhaltung.

Wenn Sie ein Objekt gefunden haben, die Finanzierung steht und alle Verträge unterzeichnet sind, gehört Ihnen eine Immobilie im Ausland. In den meisten Fällen werden Sie nicht das ganze Jahr hindurch persönlich vor Ort sein, weshalb Sie sich frühzeitig Gedanken um die Immobilienverwaltung machen sollten. Im Idealfall hat Ihnen der Makler bereits Firmen vor Ort empfohlen, die eine zuverlässige Immobilienverwaltung sicherstellen können. Folgende Kosten müssen Sie fortlaufend für Ihre Immobilie im Ausland einkalkulieren:

  • Kosten für die Verwaltung inkl. Reinigung und Gartenarbeiten
  • Steuern, Strom, Wasser und Heizung
  • Versicherungskosten

Sollten Sie hingegen aufgrund des hohen Aufwandes doch nicht in Betongold im Ausland investieren, können Sie Ihr Kapital auch in Immobilien REIT ETFs stecken und von den Zinsen profitieren.

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Florian Schulze hat einen Abschluss in internationaler Politik und Wirtschaftspolitik und studiert derzeit Mathematik. ETFs, Aktien und Kryptowährungen sind seine Leidenschaft.
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