Immobilien-ETFs: Über REITs am Boom der Branche teilhaben

Viele Investoren sind auf der Suche nach immer neuen Möglichkeiten, ihr Geld zu vermehren. Die Auswahl an Produkten ist groß und häufig unübersichtlich. Eine Möglichkeit für ertragreiche Investitionen bieten Immobilien. Die Immobilienbranche boomt seit Jahren und es ist nicht absehbar, dass dieses Geschäft in absehbarer Zeit weniger Ertrag bringen wird. Eine perfekte Möglichkeit, vom Immobilienboom zu profitieren, sind ETFs, die sich auf diesen Sektor spezialisiert haben. Die Fonds investieren größtenteils in REITs (Real Estate Investment Trusts) und lassen Anleger hierdurch am Betonboom teilhaben.
Immobilienboom hat sein Gründe

Der Immobilienmarkt ist aktuell neben den Technologieunternehmen der größte Gewinner im Investitionsgeschäft. Immobilien sind nahezu weltweit gefragt und selbst die Corona-Krise, von vielen als die größte wirtschaftliche Gefahr seit dem Zweiten Weltkrieg bezeichnet, konnte den Betonboom nicht stoppen. Doch warum werden Immobilien immer teurer? Der Boom begann im Jahr 2009, als die schlimmste Phase der internationalen Finanzkrise überstanden war. Zu dieser Zeit wurden weltweit die Leitzinsen gesenkt und günstiges Geld kam in die Taschen der Bauunternehmen. Da zudem die Gehälter im Durchschnitt stiegen, konnten sich einige Profiteure die neuen Wohnungen leisten.

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Ein zweiter Grund ist die anhaltende Stadtflucht. Ein nicht unerheblicher Teil der Bevölkerung zieht vom Land in die Stadt und lässt die Nachfrage nach neuen Immobilien steigen. Hierdurch verteuert sich der Wohnraum und immer mehr Immobilienfirmen bauen oder renovieren Häuser und Wohnungen. Ein dritter Grund steigender Immobilienpreise ist die Veränderung der Gesellschaft. Früher wohnten viele Generationen unter einem Dach, wodurch die Anzahl der Häuser gering blieb. Heute steigt das Interesse an Singlewohnungen deutlich und das gemeinsame Wohnen mehrerer Generationen in einer Familie findet ebenfalls kaum noch statt.
Noch kein Ende in Sicht

Die Zahlen sind beachtlich. Im Jahr 2018 wurden 287.400 Wohnungen fertiggestellt, was einen Höchstwert seit dem Jahr 2002 bedeutete. Laut Studien der deutschen Wirtschaft werden jedoch jährlich 341.700 neue Wohnungen benötigt, weshalb die Nachfrage das Angebot übersteigt. Durch den demografischen Wandel werden ab dem Jahr 2021 jährlich 260.000 Wohnungen gebraucht. Bis zum Jahr 2025 wird von einem Bedarf von 1,98 Millionen neuer Wohneinheiten ausgegangen. Vielerorts können bereits Rufe vernommen werden, dass der gesamte Immobilienmarkt eine Blase hervorruft. Diese Angst ist aktuell unbegründet.

Zum einen sprechen die Bedarfszahlen eine deutliche Sprache und zum anderen sind die privaten Bauherren in Deutschland keineswegs überschuldet, wie zur Krise 2008 in den USA der Fall war. Trotz geringer Zinsen haben nur sechs Prozent der Deutschen Schulden für eine spekulative Immobilie aufgenommen.

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REIT als besondere Form der Aktiengesellschaft

Angesichts der tollen Voraussetzungen stellt sich natürlich die Frage, wie Kleinanleger vom Bauboom profitieren können, ohne gleich zum Bauunternehmer zu werden. Die Lösungen hierauf sind spezialisierte ETFs, die versuchen, die Baubranche nachzuzeichnen. Wer in einen Immobilien-ETF investiert, muss wissen, welche Produkte gehandelt werden. Hier kommen die anfänglich erwähnten REITs ins Spiel.

REITs sind Immobilienaktienfonds, die in Deutschland nicht sehr bekannt sind. Investoren kaufen Aktienanteile an einem REIT. Dieser sammelt die Gelder und investiert in Immobilienobjekte. Die Aktiengesellschaft, die hinter dem REIT steht, muss keine Unternehmenssteuer zahlen, da diese von den Anlegern übernommen wird. Dafür muss der REIT aber 90 % seiner Gewinne an die Investoren ausschütten. Darüber hinaus existieren weitere Besonderheiten, wonach ein REIT 45 % Eigenkapital vorweisen muss und das Fremdkapital auf viele kleinere Anleger aufgeteilt wird. Der Investor hat auf diese Weise die Möglichkeit, direkt in eine Immobilienanlage zu investieren, was ein klarer Unterschied zu einem klassischen Aktienkauf von Immobilien-Aktiengesellschaften darstellt.
Immobilien-ETFs streuen Risiko

REITs sind in Deutschland bisher eher selten. Nur insgesamt fünf REITs sind an der Deutschen Börse notiert, wodurch die Risikostreuung für Anleger eher nicht gegeben ist. Auf dem US-Markt hingegen existieren mehrere Hundert solcher REITs. Für deutsche Anleger hat sich aus diesem Grund die Investition in Immobilien-ETFs als hervorragende Alternative herausgestellt. Die Immobilien-ETFs versuchen, den Immobilienmarkt über mehrere Investitionen nachzubilden und haben den Vorteil, dass das Risiko gestreut wird. Immobilien-ETFs investieren meist in eine Mischung aus REITs und aus Immobilien-Unternehmen, die an der Börse gehandelt werden. Durch diese ETFs können Anleger klassische und neuartige Investitionsmöglichkeiten kombinieren.

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Die besten und günstigsten Immobilien-ETFs

Die Unterschiede unter den Immobilien-ETFs sind groß, weshalb an dieser Stelle einige renditestarke und günstige Produkte vorgestellt werden sollen. Der wohl erfolgreichste ETF für die Immobilienbranche ist der Xtrackers FTSE Developed Europe Real Estate UCITS ETF (ISIN: LU0489337690). Dieser ist auf den europäischen Markt ausgelegt und konnte im Jahr 2019 eine starke Rendite von knapp 30 % erwirtschaften. Im ETF sind sowohl Immobilien-Unternehmen als auch die erwähnten REITs gelistet. Das Verhältnis beträgt in etwa 50:40. Mit knapp 15 % nimmt das deutsche Unternehmen Vonovia den größten Teil im ETF ein. Mit 0,33 % Gesamtkosten im Jahr lässt sich der ETF als kostengünstig bezeichnen.

Ein recht großer Immobilien-ETF ist der iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF (ISIN: IE00B1FZS350). Die Rendite im starken Jahr 2019 lag bei knapp 25 %. Dafür konnte dieser ETF in den Jahren 2017 und 2018 nur ein knappes Minus vorweisen. Mit 1,7 Milliarden Euro besitzt der ETF eine sehr große Sparsumme. Die Kosten liegen mit 0,59 % per anno im Durchschnitt. Dieser Fonds ist zu 83 % in REITs investiert und somit nur zu 17 % in Unternehmen aus der Immobilienbranche.
Spezialisierung auf Branchenbereiche

Es besteht die Möglichkeit, mit Immobilien-ETF in ganz bestimmte Regionen zu investieren. Hierzu steht beispielsweise der iShares Asia Property Yield UCITS ETF (ISIN: IE00B1FZS44) zur Verfügung, dessen Investitionen sich in Japan, Hongkong, Singapur und Australien abspielen. Dieser ETF konnte im Jahr 2019 zwar nur knapp 20 % an Wert zulegen, doch war er im Vergleich zu anderen Produkten in den Jahren zuvor stets erfolgreicher. Der ETF ist zu zwei Dritteln in REITs investiert. Jährlich fällt eine Gebühr von 0,59 % an. Neben der Rendite sollte jeder ETF immer auch hinsichtlich seiner Dividende untersucht werden. Die hier vorgestellten Produkte schütten aktuell folgende jährliche Zusatzrenditen pro Anteilsschein aus:

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  • Xtrackers Developed Europe Real Estate: Keine (thesaurierend)
  • iShares Developed Markets Property Yield: 0,67 EUR
  • iShares Asia Property Yield: 0,79 EUR

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