Jetzt eine Immobilie kaufen? „Finanztest“ hat eine klare Meinung

Trotz Corona-Krise kann von einem Sinken der Immobilienpreise keine Rede sein. Der Traum vom Eigenheim hat für viele Menschen auch in diesem Jahr nichts von seinem Glanz verloren. Doch lohnt sich ein Kauf derzeit überhaupt noch? „Finanztest“ hat nachgerechnet und kommt zu einem klaren Ergebnis.
Preise steigen weiter

Laut Zahlen des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) sind die Immobilienpreise in Deutschland im dritten Quartal dieses Jahres um 7,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Dies berichtet das Verbrauchermagazin „Finanztest“. Besonders bemerkenswert: Über die Hälfte des Anstiegs der vorausgegangenen Monate lässt sich in die Zeit nach dem Lockdown im März verorten. Entgegen dem, was man hätte vermuten können, hat die diesjährige Krise also keineswegs zu einem Sinken der Immobilienpreise geführt.
Damit setzt sich der langjährige Trend steigender Häuser- und Wohnungspreise auch in diesem Jahr unbeirrt fort. Über die letzten zehn Jahre hinweg haben sich Immobilien deutschlandweit im Schnitt um mehr als 50 Prozent verteuert. Seit 2015 hatte sich der Preisanstieg nochmals beschleunigt und Käufer mussten jedes Jahr rund 5 Prozent mehr für eine Immobilie zahlen als im Jahr zuvor. Doch zumindest in manchen Regionen hat sich dieser Trend mittlerweile tatsächlich verlangsamt.

Preisentwicklung verlangsamt sich in Großstädten

Die Preise in den großen deutschen Städten sind langsamer gewachsen als im Rest Deutschlands. Diese Entwicklung ist besonders in den sieben teuersten Metropolen zu beobachten. Auch hierbei handelt es sich keineswegs um eine neue Entwicklung seit Beginn der Krise. Eine allmähliche Verlangsamung des Preisanstiegs ist bereits seit 2018 beobachtbar.

So stiegen die Preise in der Hauptstadt Berlin innerhalb eines Jahres lediglich um 4,6 Prozent. In Frankfurt und Stuttgart waren es sogar nur 4 Prozent. In Hamburg, Köln und München belief sich das Wachstum immerhin noch auf 6 Prozent. Düsseldorf liegt mit einem Anstieg von 5 Prozent in der Mitte. Scheinbar ist in den beliebtesten Städten tatsächlich allmählich eine Schmerzgrenze erreicht.

Dies ist umso bemerkenswerter, da die Zahl der verfügbaren Objekte auf dem Markt in den letzten Jahren zurückgegangen ist. Aufgrund der sinkenden, verfügbaren Neubauflächen fehlt es zunehmend an Platz, um zusätzliche Ein- oder Mehrfamilienhäuser in den Ballungsräumen zu bauen.
Mieten steigen langsamer

Eine weitere beachtenswerte Entwicklung ist der im Verhältnis zum Kaufpreis langsamere Anstieg der Neuvertragsmieten. Im Durchschnitt konnte hier über die letzten 12 Monate hinweg lediglich ein Anstieg um 3,4 Prozent beobachtet werden. Dies mag zum Teil darauf zurückzuführen sein, dass aufgrund des Wirtschaftseinbruchs weniger Geld für Mieten zur Verfügung steht. Allerdings haben Experten bereits seit Längerem davor gewarnt, dass die Mietpreisentwicklung hinter den Kaufpreisen zurückzubleiben droht.

Dass die Kaufpreise trotzdem weiterhin so stark angestiegen sind, zeigt, dass der Traum vom Eigenheim für viele Menschen nach wie vor nichts von seiner Anziehungskraft verloren hat. Gleichzeitig sorgen auch die dauerhaft niedrigen Zinsen dafür, dass Immobilien nach wie vor als attraktives Investment angesehen werden.

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Finanztest Blick jenseits der zentralen Lagen

Gleichfalls impliziert der langsamere Preisanstieg in den besonders begehrten Städten, dass eine wachsende Zahl an Menschen bereit zu sein scheint, andernorts nach Immobilien zu suchen. Allerdings bedeutet dies keineswegs, dass es nicht auch weiterhin möglich ist, vergleichsweise günstige Objekte in den begehrten Städten zu ergattern. Gerade in den Randbereichen der Städte sowie den bisher weniger beachteten Vierteln sind die Kaufpreise zum Teil nach wie vor vergleichsweise niedrig.

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Das Verbrauchermagazin „Finanztest“ rät potenziellen Käufern daher dazu, den eigenen Blick auf Wohngebiete abseits der zentralen Lagen zu richten. Als Beispiel nennen die Finanztester das Preisgefälle in Berlin. So werden im Berliner Südwesten sowie innerhalb des S-Bahnrings Preise von mehr als 5.000 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Im Vergleich dazu liegen die durchschnittlichen Preise in Stadtteilen wie Marzahn, Spandau oder Reinickendorf jedoch lediglich bei 3.000 Euro pro Quadratmeter.

Ähnlich hohe Preisgefälle lassen sich auch in den anderen großen Städten beobachten. So sind Eigentumswohnungen in Hamburg südlich der Elbe oder in Wilhelmsburg rund doppelt so teuer wie im Norden der Stadt. In Köln lassen sich auf der rechten Seite des Rheins noch zahlreiche Schnäppchen im Vergleich zum linken Rheinufer finden.
Kaufinteressenten sollten auf zwei Dinge achten

Abseits der Lage sollten Kaufinteressenten zudem laut dem Verbrauchermagazin bei ihrer Kaufentscheidung auf zwei entscheidende Kennziffern achten. Zum einen spielt es eine Rolle, welches Eigenkapital einem selbst zur Verfügung steht. Aufgrund der hohen Kaufpreise sei es mittlerweile erforderlich, mindestens über genug finanzielle Mittel zu verfügen, um 10 bis 20 Prozent des geforderten Kaufpreises inklusive Nebenkosten zu stemmen.

Wie hoch das Eigenkapital letztlich sein muss, hängt jedoch auch maßgeblich vom Standort des Objektes ab. In Bremerhaven ist ein Einfamilienhaus in guter Lage, bereits ab 235.000 Euro zu haben. Schon ein Eigenkapital von 50.000 Euro würde demnach ausreichen, um 10 Prozent des Kaufpreises sowie sämtliche Nebenkosten und die Maklerprovision zu zahlen. In Stuttgart kostet ein vergleichbares Haus jedoch rund 850.000 Euro. 50.000 Euro würden dort nur für die Grunderwerbssteuer reichen.

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Ebenfalls von großer Bedeutung ist das Kaufpreis-Miete-Verhältnis. Es gibt Auskunft darüber, wie teuer der Kauf im Vergleich zur Miete einer Wohnung ist. Auf Grundlage dieser Kennziffer kommt „Finanztest“ zu einem eindeutigen Ergebnis, ab wann sich ein Kauf lohnt. Demnach ist ein Kauf immer dann sinnvoll, wenn der Kaufpreis bei einer Eigenkapitalquote von 10 Prozent nicht höher als 24 Jahresmieten ist. In diesem Fall ist die monatliche Belastung nicht höher, als wenn eine vergleichbare Wohnung zur Miete bezogen werden würde.

Spätestens wenn der Kaufpreis jedoch das 30-Fache der Jahresmiete beträgt, lohnt sich ein Kauf aus finanzieller Sicht nicht länger. In einem solchen Fall müssten Käufer nämlich damit rechnen, über Jahrzehnte hinweg mehrere Hundert Euro mehr zu zahlen als Mieter, so die Finanztester.

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